부동산 공시가격 연구 · 전국
공시가격은 시장가치를
공정하게 반영하는가
실거래가 대비 공시가격의 현실화율과 수직형평성(역진성) — 전국 분석
왜 이 연구가 중요한가
공시가격은 재산세·종합부동산세 등 보유세와 건강보험료·복지수급 판정의 기준입니다. 공시가격이 시장가치를 정확히(현실화율)·공정하게(수직형평성) 반영하는지는 조세 정의와 직결됩니다. 본 연구는 국토교통부 실거래가와 공동주택 공시가격을 필지(PNU)·전용면적·연도 단위로 결합해 전국 규모로 이를 실증하고, 지역별 형평성 격차를 분석합니다.
62.4% / 61.2%
현실화율 중앙값
(아파트 / 연립다세대)
(아파트 / 연립다세대)
PRB -0.067
연립다세대 역진성
(음수=역진)
(음수=역진)
PRB -0.025
아파트 수직형평성
1 · 현실화율 수준과 시계열 추이 (전국)
전국 현실화율 — 아파트 62.4%, 연립다세대 61.2%
전국 유효표본 3,952,751건 기준 현실화율 중앙값은 아파트 62.4%, 연립다세대 61.2%이다. 연도별 추이는 아래와 같다.
2 · 수직형평성(역진성) 검정 (전국)
IAAO 수직형평성 지표
| 유형 | N | 중앙 현실화율 | COD | PRD | PRB | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 아파트 | 3,156,563 | 0.624 | 10.4 | 1.027 | -0.025 | 형평 |
| 연립다세대 | 796,188 | 0.612 | 19.9 | 1.085 | -0.067 | 역진 |
회귀분석 ln(실거래가) 계수: 아파트 -0.029(t=-405.9), 연립다세대 -0.092(t=-331.7) — 음수일수록 역진.
3 · 지역층화 — 어디가 더 역진적인가
권역·시도별 형평성 격차
지역별로 현실화율과 역진성(PRB)이 다르다. 아래는 권역별 PRB와, 아파트 기준 시도별 현실화율이다.
| 시도(아파트) | 중앙 현실화율 | PRB | N |
|---|---|---|---|
| 제주 | 0.634 | -0.056 | 20,624 |
| 경남 | 0.632 | -0.039 | 292,757 |
| 울산 | 0.626 | -0.034 | 107,491 |
| 인천 | 0.631 | -0.034 | 177,111 |
| 충남 | 0.636 | -0.032 | 211,857 |
| 경북 | 0.641 | -0.029 | 201,224 |
| 부산 | 0.634 | -0.028 | 281,916 |
| 대전 | 0.631 | -0.026 | 132,405 |
※ PRB가 음수일수록(고가 저평가) 역진적. 상위 8개 시도(역진 순).
자료 · 방법 · 코드 · 내려받기
국토교통부 실거래가(매매) + 공동주택 공시가격(VWorld)을 PNU·전용면적·거래연도로 결합. 현실화율=공시가격/실거래가. 수직형평성은 IAAO(COD·PRD·PRB)·회귀로 검정. 수집·분석 전 과정 코드와 데이터를 공개합니다.
자료: 국토교통부 실거래가 · 국토교통부 공간정보(VWorld) 공동주택 공시가격 · 분석기간 2019–2026(전국)
※ 교육·연구·정책 소통용. 수치는 표본·기준시점에 따라 달라질 수 있습니다. · 연구: 박대근(차의과학대)
※ 교육·연구·정책 소통용. 수치는 표본·기준시점에 따라 달라질 수 있습니다. · 연구: 박대근(차의과학대)